I prezzi delle case a San Francisco sono crollati più velocemente (

A San Francisco, il prezzo medio delle case unifamiliari è sceso dell'8,5% a luglio rispetto a giugno e del 14,1% rispetto a un anno fa, a 1.460.000 milioni di dollari, secondo la California Association of Realtors.

Nei 16 mesi successivi al picco del marzo 2022, il prezzo medio è crollato del 29%, ovvero di 600.000 dollari (linea rossa).

La media mobile a tre mesi (3mma), che attenua alcuni degli alti e bassi mensili dei prezzi medi, è scesa del 2,6% a luglio da giugno ed è scesa del 23,1%, ovvero di $ 474.500, dal suo picco di maggio. 2022 (linea verde).

Le flessioni del mercato immobiliare si stanno muovendo lentamente. I prezzi non crollano da un giorno all'altro, come ci si aspetta dalle criptovalute. Le recessioni del mercato immobiliare richiedono anni per manifestarsi. Housing Bust 1 è iniziato in mercati diversi in momenti diversi. A San Francisco, il prezzo medio ha raggiunto il picco nel maggio 2007. Quasi cinque anni dopo, nel febbraio 2012, ha toccato il fondo, essendo sceso del 31% rispetto al picco.

Il crollo immobiliare 2 è iniziato dopo il picco di maggio 2022. Maggio è stato il mese zero e ora siamo al mese 16 di questa recessione.

Quindi abbiamo iniziato a confrontare l'Housing Bust 2 a San Francisco con l'Housing Bust 1, in termini di calo percentuale rispetto al picco.

Nel 2007, il prezzo medio ha raggiunto il picco a maggio; nel 2022 il picco è avvenuto a marzo. Quindi siamo fuori di due mesi, il che aggiunge un po' di stagionalità al mix. Ma stiamo utilizzando il 3mma per entrambi i periodi, il che attenua parte della stagionalità.

Quindi troviamo:

Nella zona della Baia di San Francisco, il prezzo medio delle case unifamiliari è sceso del 5,2% a luglio rispetto a giugno, dello 0,8% rispetto a un anno fa, a $ 1.255.000, poiché le diverse contee si sono spostate su ritmi diversi.

Nei 15 mesi successivi al picco dell’aprile 2022, il prezzo medio è crollato del 16,3%, ovvero di 245.000 dollari.

Date le grandi dimensioni della Bay Area, composta da nove contee, con una popolazione di circa 7,6 milioni di persone e un numero di transazioni dieci volte superiore a quello della sola San Francisco, il prezzo medio è meno volatile. Quindi il 3mma non era necessario, e tutti i confronti qui sono tra i prezzi medi originali non livellati.

L'Housing Bust 1 della Bay Area è stato atipico nella velocità con cui si è mosso. L'aprile 2007 è stato il picco. Nel febbraio 2009, in meno di due anni, era crollato del 59%. Poi è aumentato e ridisceso alcune volte, e nel gennaio 2012 era ancora in calo del 54% rispetto a maggio 2007. Poi è decollato di nuovo.

Nell'Housing Bust 1 della Bay Area, il prezzo medio è crollato del 40% nei primi 15 mesi. I prezzi hanno continuato a crollare senza alcun tipo di rally. Questo è stato molto veloce per le recessioni immobiliari.

L'Housing Bust 2 ha iniziato a precipitare ancora più velocemente, ma poi c'è stato questo magnifico rally, forse guidato dal magnifico rally del Nasdaq, che ora si è concluso, e i prezzi sono tornati di nuovo al ribasso:

Guarda, la Bay Area, e in particolare le contee più costose, sono una parte degli Stati Uniti dove la "crisi immobiliare" significa che le case sono troppo costose, anche le baracche di partenza sono troppo costose, perché le persone possano permettersi di vivere qui.

Quindi c’è una costante giocoleria politica sulla creazione di “alloggi a prezzi accessibili” sovvenzionati dai contribuenti e altri sussidi. Il problema è semplicemente che le case sono troppo costose e la creazione di sussidi – siano essi alloggi sovvenzionati o assistenza per acconti, o altro – non aiuterà e potrebbe peggiorare la situazione dei prezzi.

Ciò che serve è che il mercato risolva questa “crisi immobiliare”. Il mercato deve essere autorizzato e incoraggiato a risolvere la questione. Questo è davvero l'unico modo per risolvere la crisi immobiliare.

La repressione dei tassi di interesse e il QE da parte della Fed, che hanno fatto salire tutti i prezzi degli asset, hanno svolto un lavoro straordinario nella Bay Area di San Francisco per creare questa crisi immobiliare. Tassi di interesse più alti (ne abbiamo appena discusso, buon Dio) e QT (la Fed ha versato 759 miliardi di dollari in titoli) dovrebbero essere autorizzati a riparare quel danno, con il mercato che lascia che i prezzi delle case trovino il loro equilibrio in modo che le persone non debbano andarsene. – e se ne andarono in gran numero! – per evitare i ridicoli costi abitativi. L’economia locale funzionerebbe molto meglio se si permettesse ai prezzi delle case di raggiungere un livello economicamente sostenibile.